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商品房买卖合同中纠纷中有关逾期办证法律责任的认定!

来源:未知添加时间:2019-05-09 17:53 点击:
  商品房买卖合同中纠纷中有关逾期办证法律责任的认定!
 
  随着中国经济的快速发展,全国商品房交易行为越来越普遍与广泛,随之而来的商品房交易过程中产生的各类纠纷也层出不穷。对此,2003年3月28日最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),特别就商品房交易过程中所出现的诸如宣传广告、一房多卖、房屋面积、违约赔偿以及逾期办证等社会普遍存在并广泛关注的焦点问题予以了明确规定,为及时、公正审理商品房买卖合同纠纷提供了一定的法律依据,促进了商品房交易行为的进一步规范,更大程度地保障了业主购买商品房的法律权益。当然,在实践过程中,就该《解释》的有关规定的理解与实际适用上可能还存在差异和不同的理解。笔者现根据《解释》的有关规定结合所办理的案件对逾期办证法律责任的认定以及理解与适用进行简要分析与阐述。
商品房买卖合同中纠纷中有关逾期办证法律责任的认定!
 
  案例:一件因为逾期办证所引发的商品房买卖纠纷:出卖人在2004年为买受人办理了房屋所有权证书以后,由于出卖人自身的工作疏忽,没有通知买受人办理国有土地使用权证书,而由于该房屋办理了抵押贷款手续,该房屋的权属证书原件应存放于银行,基于此,买受人一直不知晓该所购买的房屋没有办理国有土地使用权证书,直到2009年买受人准备用该房屋进行二次贷款的时候才被得知国土证没有办理的事实,在出卖人一直没有办理国土证书的情况下,出卖人以其已经履行办证义务并且买受人提起诉讼要求出卖人承担违约金超过诉讼时效为由进行抗辩。该案件应该是商品房买卖合同纠纷当中最普通也最常见的案例,但同时也是非常具有典型意义的案例,该案将如何处理?我们试着通过这个案例来分析商品房买卖合同当中关于逾期办证的责任认定问题。
 
  1、逾期办证的归责认定
 
  逾期办证的主要含义在于根据商品房买卖合同双方合同约定或者法律规定,在商品房交易过程中、由于合同一方或第三方的原因导致商品房未能按期办理房屋权属证书的情况。导致逾期办证的原因主要有四种:其一,出卖人的原因;其二,买受人的原因;其三,第三人的原因;其四,不可抗力。在司法实践当中,逾期办证纠纷的发生,大多情况是由于出卖人的原因。因此,根据《解释》第18条之规定,逾期办证的归责认定主要在于判定是否是因为出卖人的原因导致逾期办证从而出卖人应否承担逾期办证违约责任。《解释》第18条规定,除非合同双方特殊约定,在合同约定的期限或者法定期限届满时,由于出卖人的原因,买受人未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。
 
  因此,对于买受人未能及时取得房屋权属证书的归责原因就要判定是否是因为出卖人的原因造成的。为了判定逾期办证的责任,我们就需要从房屋的办证义务以及实际履行情况来进行分析和判断。
 
  1.1关于房屋的办证义务根据商品房买卖交易行为的特点以及合同法的规定,买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务,还要承担移转标的物所有权的义务。因此作为商品房出卖人在交付商品房的同时,还需要特别注意有关商品房的所有权转移登记。
 
  按照我国城市房地产管理法、房地产开发经营管理条例以及新根据城市房地产管理相关法规以及新颁布的物权法对不动产房屋所有权移转问题的规定,房屋所有权的移转实行房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书的办理取得一方面需由买受人向房地产行政管理部门提交办理房屋所有权和土地使用权的登记手续,另一方面也需要出卖人按规定向房地产行政管理部门提交必要的证明文件,诸如土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件等。因此,从普通的理解上来讲,除非商品房买卖合同当事人双方对办证义务作出特别的约定,那么作为出卖人就需要履行相关的办证义务。
 
  1.2办证义务实际履行的认定和司法实践按照(城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》的规定,房屋所有权证书的取得,应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。由此,对于关于商品房逾期办证的归责认定,对于出卖人的协助义务在实践过程中就存在不同的理解和认识。一种观点认为,根据上述法律规定,商品房买卖合同当中的出卖人在实际履行房屋所有权移转义务的表现方式上只是提供必要的证明文件,协助买受人完成房屋权属登记手续,即只要完成房屋初始登记以及提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。而另一种观点认为,对于房屋所有权移转,出卖人除了履行上述义务外,还应当履行通知买受人的义务。笔者同意第二种观点。因为,在商品房买卖的实际交易过程当中,对于买受人来讲,不论是交易办证的资料以及交易办证的办理过程,除非合同明确约定由买受人自行办理,否则买受人都不会特别清楚出卖人在办理商品房权属登记的具体时间、具体情况以及过程,那么买受人只有在得到出卖人通知已经具备办证条件的情况下,才可能去履行其自身的提交办证申请及办证费用的义务,否则,在出卖人未向房地产行政管理部门提供必要相关文件的情况下,房地产行政管理部门是不会受理买受人的有关办证申请的。基于司法实践中所发生的逾期办证的纠纷主要集中在因为出卖人的原因所造成的,因此,在审判实践当中,地方法院又根据法律以及实践处理经验进行了进一步的细化和规定。比如重庆市高级人民法院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》当中就明确规定,“在合同没有特别约定的情况下,开发商负有办证义务。买受人在合同约定的或者法律规定的办证期间内未取得房屋权属证书的,如开发商在此期间内已完成房屋权属初始登记并提交了相关的办证资料,并通知买受人提交登记申请的,可认定开发商已履行了办证义务,不承担逾期办证的违约责任。”也就是说,在审判实践当中,法院判定出卖人是否履行办证义务,主要从三个方面予以审查,即其一,出卖人已经完成了房屋权属初始登记;其二,有证据证明出卖人已经向有关办理房屋权属证书的有关部门提交了有关买受人办证的相关证明资料;其三,就买受人的房屋已经具备办理房屋所有权证书和土地使用权证书的情况下,具体通知买受人提交相关办证的登记申请及资料。如果出卖人已经履行了上述三项义务,则出卖人可以对逾期办证予以免责,如果出卖人没有履行或者没有完全履行上述三项义务,那么出卖人将对其逾期办证承担违约责任。就上述案件来讲,出卖人虽然提交了有关其他个别业主已经办理房屋权属证书的资料,但在诉讼过程中并没有证据证明出卖人已经就该具体买受人办理国土使用权证书的资料已经向国上部门予以提交的证明,因此,不能够证明其已经履行提交买受人办证证明资料的事实。同时,其所提交的证据也没有证明出卖人曾经通知过买受人办理国土使用权证书,因此,在该案件当中,出卖人不能就已经履行办证义务予以免责。
 
  2、逾期办证违约责任与诉讼时效
 
  在司法实践当中,对于因为出卖人的原因导致的逾期办证,在相对一个比较长的期间情况下,出卖人在诉讼抗辩当中通常会提出诉讼时效的问题。即对于买受人提出的就逾期办证的违约行为承担违约金以超过诉讼时效为理由进行抗辩免责。对此问题,有些观点认为逾期办证违约行为是一个独立的行为而不是持续的行为,逾期办证违约责任应适用诉讼时效的规定,从逾期办证之日起算诉讼时效。也有观点认为,逾期办证违约行为不是一个独立的行为,而是一种持续性的行为,应参照侵权行为的诉讼时效起算诉讼时效。笔者更倾向子后一种观点,但应当区别处理。比如,当双方合同明确约定,造成逾期办证违约则应承担一具体明确的违约数额,那么这种违约就应当从买受人知道或应当知道该违约行为时起起算诉讼时效。而如果双方合同是约定的按某一单位累计计算违约金数额至违约行为得到纠正或者没有明确约定违约金及损失数额难以确定的,那么这种违约就应当视为一种持续性的违约行为,属于继续性的债权,那么就应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。就上述案例当中,双方合同约定按日万分之三承担违约金直至办理完产权证,这种合同约定就属于后一种情况,可以把它认定为一种持续性的违约行为,因此在该案当中,虽然自合同约定的2002年办证至今时间长达近8年,自2004年房屋所有权证书办理至买受人起诉时时间长达5年,由于该逾期办证的行为是一种持续性的行为,该违约金也是在进行每日的累计,因此,虽然前面的违约金可能因为时间过长而丧失权利,但自买受人起诉前的两年以及起诉后至房屋权属证书办理完为止的违约金却是有效并在持续发生的,因此,该部分逾期办证的违约金应当得到法律的支持。
 
  上述关于逾期办证法律问题的认识和理解以及司法实践的运用,笔者认为有利于促使出卖人全面并且尽快履行其办证的义务,有利于促使买受人及时主张自己的权利并得到应有的适当的补偿,同时更有利于商品房买卖合同关系当中出卖人与买受人之间的权与责的平衡以及商品房买卖交易的稳定和谐发展。

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